Loi Girardin
Économie d'IR—
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Comparatif fiscal 2026
Loi Girardin vs PER vs Pinel vs FCPI — quelle défiscalisation choisir en 2026 ?
4 dispositifs, 4 logiques différentes. Combien chacun vous fait économiser sur 1 an, 5 ans, et 10 ans ? Comparatif chiffré, sans biais.
Vue d'ensemble
Le tableau de référence — données 2026
Plafonds, rendements nets, durée d'immobilisation, profil cible : tous les paramètres fiscaux et financiers comparés ligne par ligne. Chiffres à jour au 30 avril 2026.
| Critère | Loi Girardin | PER | Pinel | FCPI |
|---|---|---|---|---|
| Plafond annuel de réduction d'IR | 40 909 € (Industriel) 60 000 € (Logement social) |
≈ 35 194 € (économie d'IR à TMI 45 %) | 6 000 € / an (max sur 12 ans) | 3 000 € / an (25 % de 12 000 €) |
| Type d'avantage fiscal | Réduction d'IR directe | Déduction du revenu imposable | Réduction d'IR étalée | Réduction d'IR directe |
| Délai de récupération du gain | 12 mois | 25 à 30 ans (retraite) | 12 ans étalés | 5 ans minimum |
| Liquidité du capital | Aucun capital à récupérer (one-shot) | Bloqué jusqu'à la retraite | Illiquide pendant l'engagement | Bloqué 5 ans |
| Risque (perte en capital) | Modéré (requalification) | Modéré (marchés financiers) | Modéré (immobilier) | Très élevé (PME non cotées) |
| Rendement net moyen | +15 à +23 % en 12 mois | +3 à +5 % / an (avant taxation sortie) | 0 à +3 % / an (loyers + réduction) | −10 à +5 % sur 5-8 ans |
| Engagement (durée minimum) | 5 ans (inactif côté investisseur) | Jusqu'à la retraite | 6, 9 ou 12 ans | 5 ans |
| Profil investisseur idéal | TMI 41 % et 45 %, IR > 5 500 € | TMI 41 %+ avec baisse de TMI à la retraite | TMI 30 %+ recherchant patrimoine immo | Tous TMI, profil offensif accepté |
| Compatible TMI 41 % ? | Oui — optimal | Oui | Marginal | Oui |
| Compatible TMI 45 % ? | Oui — optimal | Oui — fort levier | Sous-dimensionné | Oui |
| Cumul possible avec autre dispositif | Oui (notamment PER) | Oui (Girardin, Pinel) | Oui sous plafond global 10 000 € | Oui sous plafond global 10 000 € |
| Récupération du capital à la retraite | Sans objet (pas de capital immobilisé) | Oui (capital + plus-values) | Oui (revente du bien) | Oui (à la liquidation du fonds) |
| Taxation à la sortie | Aucune | Forte (IR + PFU sur PV) | PV immobilière classique | Aucune si conservation 5 ans |
Données 2026. Plafonds sous réserve d'évolution réglementaire (PLF 2026). Sources : CGI art. 199 undecies B/C, art. 163 quatervicies, art. 199 novovicies, art. 199 terdecies-0 A.
Simulateur interactif
Combien chaque dispositif rapporte à votre profil ?
Réglez votre IR annuel et votre TMI. Le simulateur calcule l'économie d'IR, l'effort financier, la durée d'immobilisation et le score d'efficacité de chacun des 4 dispositifs.
25 000 €
Glissez le curseur — montant d'IR annuel à neutraliser (entre 5 000 € et 100 000 €).
La TMI est le taux qui s'applique à la dernière tranche de vos revenus.
PER
Économie d'IR—
Apport requis—
Gain net—
Immobilisation—
— / 100
Pinel
Économie d'IR / an—
Apport requis—
Gain net (12 ans)—
Immobilisation—
— / 100
FCPI
Économie d'IR—
Apport requis—
Gain net (espéré)—
Immobilisation—
— / 100
Score d'efficacité = (économie IR / apport) × disponibilité du capital (sur 100). Vert = bon match, gris = peu pertinent pour votre profil. Simulateur indicatif, hors étude personnalisée.
Quel dispositif pour qui
3 profils, 3 stratégies testées
Voici comment trois profils investisseurs typiques arbitrent en 2026 entre Girardin, PER, Pinel et FCPI selon leur TMI et leur niveau d'IR.
Cadre dirigeant TMI 45 %
Profil aisé, fiscalité maximale, capacité d'épargne longue. Objectif : neutraliser l'IR immédiat et préparer la retraite.
La combinaison gagnante : Girardin Logement Social pour 30 000 € d'IR effacés en 12 mois (apport ≈ 25 500 €) + PER plafonné à 35 194 € de versement déductible. Économie totale : ≈ 45 800 € la première année. Le PER agissant en déduction du revenu imposable, il échappe au plafond global des niches.
Médecin libéral TMI 41 %
Profession indépendante, revenus stables mais variables, peu d'appétit pour les marchés financiers ou l'immobilier locatif chronophage.
Le solo Girardin pur : Girardin Industriel plein droit pour neutraliser l'intégralité de l'IR (apport ≈ 30 000 €, économie 35 000 € en 12 mois). Pas de gestion locative, pas d'aléa de marché, opération soldée avant la déclaration suivante. Le PER est marginalement intéressant si une baisse de TMI est prévue à la retraite.
Investisseur prudent TMI 30 %
Profil patrimonial, recherche d'un complément de revenu locatif et d'une diversification hors marché coté. TMI modérée.
Pinel + FCPI et c'est tout : Pinel + sur un T2 zone tendue pour combiner réduction d'IR (≈ 4 000 € / an sur 9 ans) et constitution patrimoniale immobilière. FCPI pour 3 000 € de réduction supplémentaire, en sachant que la performance du fonds est aléatoire. Le Girardin reste pertinent uniquement à partir de 5 500 € d'IR à neutraliser.
À éviter en 2026
4 pièges classiques de la défiscalisation
Ces erreurs reviennent dans 80 % des dossiers que nous reprenons en seconde lecture. Toutes ont coûté entre 3 000 € et 60 000 € à des contribuables mal accompagnés.
La requalification fiscale Girardin
Sur les opérations Girardin Industriel sans garantie de bonne fin fiscale (G3F), l'administration peut reprendre l'intégralité de la réduction d'IR si l'exploitation s'arrête avant 5 ans. Le contribuable rembourse alors la réduction d'IR + intérêts de retard.
Exemple réel : reprise de 38 000 € + 4 200 € d'intérêtsLe plafond global des niches dépassé
Cumuler Pinel (6 000 € / an), FCPI (3 000 € / an) et autres niches au-delà du plafond de 10 000 € entraîne le rejet de l'excédent. Le Girardin (plafond dérogatoire 18 000 €) est régulièrement mal additionné dans les déclarations.
Exemple réel : 4 800 € de réduction perdue par dépassementLe mauvais timing de souscription
Souscrire un Girardin en décembre N pour viser les revenus N alors que l'agrément DGFiP n'est pas obtenu : la réduction bascule sur N+1 et fait double emploi. Idem pour le PER versé après le 31 décembre, qui ne déduit que sur l'année suivante.
Exemple réel : décalage d'un an, perte de trésorerie 12 000 €L'opérateur Girardin non solvable
Choisir un monteur Girardin sans capacité financière à indemniser en cas de défaillance d'exploitation : sans G3F adossée à un assureur solvable, le contribuable supporte seul la reprise fiscale. Vérifier toujours la solvabilité du monteur ET de l'assureur.
Exemple réel : 60 000 € à rembourser sans recoursQuestions fréquentes
FAQ — Comparatif défiscalisation 2026
Peut-on cumuler Girardin et PER la même année ?
Oui. Le PER agit en déduction du revenu imposable (avant calcul de l'IR), tandis que la Loi Girardin agit en réduction d'IR (après calcul). Les deux sont parfaitement cumulables et c'est même la combinaison la plus efficace pour les TMI 41-45 % : on baisse d'abord le revenu imposable via le PER, puis on neutralise l'IR résiduel via le Girardin. Attention au plafonnement global des niches fiscales (10 000 € pour le Pinel et le FCPI, 18 000 € pour le Girardin).
Quel est le dispositif le plus rentable en 2026 ?
Pour un TMI 41 % ou 45 %, la Loi Girardin reste largement en tête : +15 à +23 % de rendement net en 12 mois, sans aléa de marché. Le PER ne devient compétitif que si la TMI à la sortie est nettement inférieure à la TMI à l'entrée (retraités passant de 45 % à 30 %). Le Pinel a vu son rendement s'effondrer en 2024-2025 (loyers plafonnés, marché immobilier tendu). Le FCPI offre 25 % de réduction mais la performance des fonds est très inégale (-10 à +5 % en moyenne).
Le Pinel est-il vraiment fini en 2026 ?
Le Pinel classique a pris fin au 31 décembre 2024. Seul subsiste en 2026 le Pinel +, avec des conditions de performance environnementale et de zonage très restrictives, et un taux de réduction limité à 9 % sur 6 ans ou 12 % sur 9 ans (contre 12 % et 18 % auparavant). Pour un investisseur recherchant de la défiscalisation pure, le Girardin Industriel ou le FCPI sont plus efficaces sur l'année 2026.
Quel est le plus risqué entre Girardin et FCPI ?
Le FCPI est nettement plus risqué : il s'agit d'un fonds de capital-risque investissant dans des PME innovantes non cotées. La performance moyenne sur 10 ans est négative ou faible (-10 à +5 %). Le Girardin Industriel est un produit one-shot avec un risque de requalification fiscale, mais les opérations couvertes par une garantie de bonne fin fiscale (G3F) ont un taux de sinistralité quasi nul. Le Girardin n'expose pas à un risque de marché financier, contrairement au FCPI.
Le PER est-il intéressant pour un cadre TMI 45 % ?
Oui, mais sous condition. Le PER est intéressant si vous prévoyez une baisse significative de TMI à la retraite (ex : 45 % aujourd'hui, 30 % demain). Sinon, l'effet est neutre voire négatif car la fiscalité de sortie (taxation du capital + plus-values) annule en grande partie l'économie d'IR initiale. Pour une défiscalisation immédiate sans aléa de sortie, le Girardin reste plus efficace en valeur actuelle nette.
Combien rapporte le Girardin Industriel par rapport au FCPI ?
Sur un apport de 10 000 € : le Girardin Industriel rend en 12 mois entre 11 500 € et 12 300 € d'économie d'IR (rendement net +15 à +23 %). Le FCPI sur 5 ans rend 2 500 € de réduction d'IR à l'entrée (25 % de 10 000 €) plus la performance du fonds, qui est en moyenne nulle ou négative à horizon 5 ans pour les FCPI grand public. Le Girardin l'emporte largement en rendement annualisé.
Faut-il un conseiller pour choisir entre ces dispositifs ?
Oui, surtout au-dessus de 25 000 € d'IR annuel. Le bon arbitrage dépend de paramètres personnels : TMI actuelle, TMI projetée à la retraite, autres niches fiscales déjà utilisées, horizon d'investissement, profil de risque, situation patrimoniale. Un Conseiller en Investissements Financiers (CIF) agréé ORIAS établit une étude personnalisée gratuite et compare les scénarios chiffrés. Aucune des plateformes en ligne ne fournit ce niveau d'analyse.
Quel plafond global pour la défiscalisation en 2026 ?
Le plafonnement global des niches fiscales est de 10 000 € par an pour la majorité des dispositifs (Pinel, FCPI, emploi à domicile, etc.). Le Girardin Industriel et Logement Social bénéficie d'un plafond dérogatoire de 18 000 €. Le PER échappe au plafond global puisqu'il agit en déduction du revenu imposable, et non en réduction d'IR. Cumuler PER + Girardin permet donc de dépasser largement les 18 000 € d'avantage fiscal annuel.
Étape suivante
Mon profil est complexe — je veux une étude personnalisée
TMI 41 % ou 45 %, IR supérieur à 5 500 €, situation patrimoniale spécifique : nos CIF établissent une étude chiffrée gratuite comparant Girardin, PER, Pinel et FCPI sur votre situation réelle.
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