Le Girardin Logement Social est la moins connue des trois branches du dispositif Girardin. Pour cause : son ticket d'entrée plus élevé (souvent 25 000 € minimum) et sa cible naturelle (contribuables imposés à plus de 40 000 € d'IR) en font un produit de niche. Mais pour les profils concernés, c'est le Girardin de référence en termes de sécurité.
1. Le mécanisme 199 undecies C
Concrètement, l'opération se déroule comme suit :
- Identification d'un programme immobilier de logements sociaux neufs en outre-mer (Réunion, Antilles, Polynésie, Nouvelle-Calédonie). Les programmes sont montés par des promoteurs spécialisés en lien avec les bailleurs sociaux locaux.
- Création d'une SCI ou SAS de portage. Vous y souscrivez en apportant environ 40 à 50 % du prix de revient des logements (le solde est financé par emprunt bancaire et subventions LBU).
- Achat des logements par la société de portage, qui les loue à un Organisme de Logement Social (OLS) — organisme HLM, SEM, OPHLM ultramarin — pour une durée minimale de 5 ans.
- Sous-location aux ménages éligibles par l'OLS, dans des plafonds de loyer 2026 réglementés (207 €/m²/an HT en DOM, 245 €/m²/an dans les COM).
- Réduction d'impôt obtenue sur l'IR de l'année d'achèvement des fondations ou de la livraison du logement, selon les cas. Taux légal : 50 % du prix de revient des logements (déduction faite des taxes, commissions et subventions).
- Au terme des 5 ans, les logements sont rétrocédés à l'OLS à valeur résiduelle. La SCI/SAS est dissoute.
L'engagement de rétrocession 70 %
Au moins 70 % de l'avantage fiscal doit être rétrocédé sous forme de baisse de loyers et/ou de prix de cession au profit de l'OLS. C'est ce qui justifie l'avantage fiscal accordé : le Girardin Logement Social subventionne réellement le parc social ultramarin.
2. Différences clés avec le Girardin Industriel
| Critère | Industriel | Logement Social |
|---|---|---|
| Article CGI | 199 undecies B | 199 undecies C |
| Nature | Matériel productif neuf | Logements sociaux neufs |
| Locataire | Exploitant privé | Organisme HLM / SEM |
| Engagement | 5 ans | 5 ans (location à OLS) |
| Rétrocession | 56 % / 66 % | 70 % minimum |
| Plafond IR | 40 909 € / 52 941 € | jusqu'à 60 000 € |
| Risque défaillance locataire | Modéré (privé) | Quasi-nul (public) |
| Ticket d'entrée typique | 5 000 € | 25 000 € |
| Rendement net | 10-35 % | 8-22 % |
Le Logement Social échange du rendement contre de la sécurité. Quelques points à mémoriser :
- L'OLS est un locataire public ou parapublic dont la solidité financière est encadrée par l'État. Les défaillances sont extrêmement rares.
- Le rendement est plus faible (rétrocession plus élevée), mais le plafond de réduction est plus haut (60 000 € vs 52 941 €).
- Le ticket d'entrée plus élevé filtre naturellement les profils non adaptés.
3. Les plafonds Girardin Logement Social 2026
Les plafonds 2026 retenus pour les nouvelles opérations :
- Réduction d'impôt maximale : 60 000 € par opération et par foyer.
- Prix de revient retenu : 3 295 € HT/m² de surface habitable (cap réglementaire).
- Plafonds de loyer (loyer plafond OLS) :
- DOM : 207 €/m²/an HT
- Saint-Pierre-et-Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française : 245 €/m²/an HT
- Plafond global niches fiscales : carve-out outre-mer 18 000 € (mécanisme identique à l'Industriel).
4. Le rendement réaliste 2026
Fourchette observée sur le marché 2024-2025 :
| Trimestre | Rendement net |
|---|---|
| T1 (janv.-mars) | 18 % à 22 % |
| T2 (avril-juin) | 15 % à 20 % |
| T3 (juillet-sept.) | 12 % à 17 % |
| T4 (oct.-déc.) | 8 % à 15 % |
Comme pour l'Industriel, le Logement Social présente une saisonnalité marquée. Voir notre article Saisonnalité Girardin : pourquoi T1 double votre gain net.
Calculez votre Girardin Logement Social
Notre simulateur intègre les paramètres LS 2026.
Apport, réduction et gain net en 30 secondes.
5. Cas concret — Dirigeant SAS, IR 60 000 €
Un chef d'entreprise SAS, 51 ans, dividendes substantiels, IR annuel de 60 000 €. Souhaite neutraliser son IR et sécuriser au maximum son investissement.
- Apport Girardin Logement Social : ~50 850 € en mars 2026
- Programme : 4 logements sociaux neufs en Guadeloupe (constructeur agréé, OLS HLM)
- Réduction d'impôt obtenue sur IR 2026 (déclaration 2027) : 60 000 €
- Gain net en 12-18 mois : +9 150 € (rendement 18 %)
- Risque locataire : quasi-nul (HLM publique)
Comparé à un Girardin Industriel agrément (apport ~46 000 €, gain ~14 000 €), le Logement Social rapporte moins en absolu mais offre une sécurité supérieure. Pour un dirigeant qui privilégie le sommeil tranquille, c'est le bon compromis.
6. Pour qui le Girardin Logement Social est-il vraiment fait ?
Profil idéal :
- IR à neutraliser supérieur à 40 000 € ;
- Capacité de trésorerie pour un apport de 25 000 € minimum ;
- Préférence pour la sécurité sur le rendement ;
- Objectif impact ESG : financer du logement social, c'est financer de l'utilité publique réelle.
Profil non adapté :
- IR < 25 000 € → Girardin Industriel plein droit suffit ;
- Rendement maximum recherché → privilégier l'Industriel ;
- Ticket d'entrée < 25 000 € impossible → Industriel.
FAQ — Girardin Logement Social
Différence avec le Girardin Industriel ?
Le Girardin Industriel finance du matériel productif loué à un exploitant privé. Le Girardin Logement Social finance des logements neufs loués à un organisme HLM. Le Logement Social offre une sécurité supérieure (locataire public) et un plafond plus élevé (60 000 €).
Le rendement est-il vraiment moins élevé ?
Légèrement. La rétrocession à l'OLS est de 70 % minimum (vs 56 % en Industriel plein droit). Mais le Logement Social compense par sa sécurité et son plafond plus haut.
Peut-on cumuler Industriel + Logement Social la même année ?
Oui. Pour un IR > 60 000 €, c'est même la stratégie recommandée : Industriel agrément (jusqu'à 52 941 €) + Logement Social (60 000 €) pour neutraliser jusqu'à 100 000 € d'IR.
Quel est le ticket d'entrée minimum ?
Typiquement 25 000 € d'apport. Certains opérateurs descendent à 15 000-20 000 € pour des programmes spécifiques. En dessous, l'Industriel est plus adapté.
Étude personnalisée Logement Social
Le LS demande une analyse fine de votre profil patrimonial. 30 minutes confidentielles avec un CIF.
Réserver un échange Simulateur