Article 199 undecies C du CGI : explication juridique complète (2026)

Codifié dans la 2^e partie du Livre I^er du CGI (titre I^er, chapitre I^er, section V), l'article 199 undecies C est l'une des trois branches du dispositif Girardin, aux côtés du 199 undecies B (Industriel) et du 199 undecies A (Habitat — désormais éteint pour les nouvelles opérations). Sa logique est singulière : subventionner la construction de logements sociaux neufs en outre-mer via un mécanisme d'avantage fiscal partiellement rétrocédé. Là où le 199 undecies B alloue 5 % minimum de la réduction d'impôt à l'opération, le 199 undecies C impose une rétrocession massive de 65 % au profit du bailleur public.

Cette spécificité juridique impose une lecture rigoureuse du texte : conditions d'éligibilité, plafonds particuliers, agrément obligatoire pour la quasi-totalité des programmes, encadrement strict du loyer et de la durée de location. Cet article reprend l'intégralité de l'article 199 undecies C tel qu'applicable au 1^er janvier 2026, l'analyse alinéa par alinéa, et le rapproche des commentaires BOFiP BIC-RICI ainsi que de la jurisprudence du Conseil d'État.

1. Le texte de l'article 199 undecies C en 2026

L'article 199 undecies C, dans sa rédaction issue de la loi de finances pour 2024 (n° 2023-1322), s'organise autour de quatre piliers : la définition du fait générateur (acquisition ou construction d'un logement social neuf), les conditions de fond (bailleur, durée, loyer), le mécanisme de la réduction (taux, base, plafond) et la rétrocession.

Les paragraphes-clés peuvent se résumer ainsi :

• I. Les contribuables domiciliés en France peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu à raison de l'acquisition ou de la construction de logements neufs situés outre-mer, qu'ils donnent en location nue dans les six mois de l'achèvement à un organisme de logement social.
• II. La réduction est égale à 50 % du prix de revient des logements (minoré des taxes, commissions et subventions publiques), retenu dans la limite d'un plafond fixé par décret par mètre carré de surface habitable.
• III. Le bénéfice est subordonné à un engagement de location de 5 ans minimum à un organisme de logement social.
• IV. 65 % de l'avantage fiscal sont rétrocédés au locataire (bailleur social) sous forme de diminution de loyer ou de prix de cession à terme.
• V. Lorsque le montant total des opérations excède 2 millions d'euros par programme et par exercice, l'opération est subordonnée à agrément préalable de la DGFiP.
• VI. Le dispositif s'applique aux investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2029.

Le texte intégral, mis à jour par les lois de finances successives depuis 2009 (date d'entrée en vigueur), est consultable sur Légifrance. Les commentaires administratifs sont consolidés dans la doctrine BOFiP BOI-IR-RICI-380.

2. Les 8 conditions cumulatives du 199 undecies C

Pour que la réduction d'impôt soit valablement acquise, huit conditions cumulatives doivent être respectées. La défaillance d'une seule entraîne la reprise intégrale de l'avantage par l'administration fiscale, majorée de l'intérêt de retard.

1. Logement neuf situé outre-mer (DOM uniquement)

Le logement doit être neuf au sens fiscal : achevé moins de cinq ans avant la date d'acquisition par la société de portage, et n'ayant jamais été occupé. La construction ex nihilo est éligible au même titre que l'acquisition d'un logement neuf auprès d'un promoteur. Les VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) sont admises sous réserve d'achèvement effectif dans les délais fixés par la convention. Le périmètre est limité aux cinq DOM.

2. Construction respectant les normes thermiques

Le logement doit être conforme aux normes thermiques et sismiques applicables outre-mer (RTAA DOM 2016, normes parasismiques EC8). Cette condition, ajoutée par la LF 2019, vise à exclure les programmes de mauvaise qualité construits dans les années 2010-2015. Le permis de construire et l'attestation de conformité sont des pièces justificatives à conserver en cas de contrôle.

3. Bailleur social (organisme HLM, SEM, OPHLM)

Le locataire doit être un Organisme de Logement Social (OLS) au sens de l'article L. 411-2 du Code de la construction et de l'habitation : organisme HLM, SEM agréée pour la gestion de logements sociaux, OPHLM ultramarin (société d'économie mixte de construction et de gestion). La sous-location aux ménages éligibles relève ensuite de la responsabilité du bailleur.

4. Convention APL avec l'État

Le bailleur social doit conclure une convention d'aide personnalisée au logement (convention APL) avec le préfet de département. Cette convention fixe les plafonds de loyer et de ressources des sous-locataires. Sans convention APL valide, la réduction d'impôt est refusée. Le BOFiP précise que la convention doit être opérationnelle dans les 30 jours suivant la livraison.

5. Durée de location 5 ans minimum

L'engagement de location au profit du bailleur social doit être d'une durée au moins égale à 5 ans, à compter de la date d'achèvement du logement. Pendant cette période, aucune cession des parts de la société de portage n'est admise (sauf force majeure : décès, invalidité, licenciement). Le contrat de location à l'OLS doit être signé dans les 6 mois de l'achèvement.

6. Loyer plafonné

Le loyer mensuel facturé par la société de portage à l'OLS, ainsi que le loyer pratiqué par l'OLS auprès des sous-locataires, sont plafonnés par décret. Pour 2026, le plafond est fixé à 207 €/m²/an HT en DOM (et 245 €/m²/an dans les anciennes zones COM, désormais hors champ). Les ressources des sous-locataires sont également plafonnées par référence au revenu fiscal de référence N-2.

7. Société de portage et schéma financier

L'investissement doit être réalisé via une société de portage (SCI, SAS ou SNC) constituée à cet effet. L'investisseur souscrit au capital ou au compte courant d'associé. Le schéma financier classique combine apport des investisseurs (40-50 % du prix de revient), emprunt bancaire et subvention LBU (Ligne Budgétaire Unique du ministère des Outre-mer). Les écritures comptables doivent suivre le plan comptable général, sans dérogation.

8. Investisseur fiscalement domicilié en France

Conformément à l'article 4 B du CGI, le contribuable doit être domicilié fiscalement en France au moment de la souscription. Les expatriés, même partiellement assujettis à l'IR français, ne peuvent bénéficier du dispositif (cas spécifique des expatriés de retour). Les non-résidents Schumacker peuvent éventuellement y prétendre sous conditions strictes.

3. Le plafonnement spécifique 60 000 €

Le plafonnement global des niches fiscales en France métropolitaine est fixé à 10 000 € (article 200-0 A du CGI). En outre-mer, il bénéficie d'un relèvement à 18 000 €. Mais le 199 undecies C bénéficie en outre d'un retraitement très favorable : seule la fraction non rétrocédée (35 % de l'avantage fiscal) est prise en compte dans le plafond.

Mécaniquement, cela permet de pousser la réduction utile jusqu'à :

• Plafond niche outre-mer : 18 000 €
• Fraction prise en compte : 35 % (part conservée par l'investisseur)
• Réduction d'impôt totale possible : 18 000 € ÷ 35 % = ~51 428 € dans le cas standard, jusqu'à 60 000 € en combinant l'effet du report sur 5 ans et la part rétrocédée.

Concrètement, pour un investisseur souscrivant un Girardin Logement Social :

Pour aller plus loin sur le calcul du plafond et les empilements possibles, voir notre guide complet Girardin Logement Social 2026 (volet plus marketing/cas concrets) et l'analyse de la combinaison TMI 41 % Girardin + PER pour les empilements stratégiques.

4. La rétrocession 65 % aux bailleurs sociaux

Le mécanisme de rétrocession est l'élément central du 199 undecies C. Il signifie que sur 100 € de réduction d'impôt obtenue par l'investisseur, 65 € reviennent au bailleur social sous forme de minoration de loyer et/ou de prix de cession final, et 35 € restent acquis à l'investisseur comme rémunération de l'apport en capital et du portage juridique.

À titre de comparaison, le 199 undecies B (Industriel) impose une rétrocession très différente :

• Plein droit (programmes < 250 000 €) : 56 % rétrocédés à l'exploitant ultramarin.
• Avec agrément (programmes > 250 000 €) : 66 % rétrocédés.
• Logement Social (199 undecies C) : 65 % rétrocédés au bailleur, applicable uniformément.

5. L'agrément fiscal DGFiP — obligatoire en LS

En Logement Social, l'agrément préalable de la DGFiP (Bureau des agréments à Bercy) est requis dès lors que le programme dépasse 2 millions d'euros de prix de revient cumulé. Compte tenu des coûts unitaires élevés des logements sociaux outre-mer, la quasi-totalité des opérations LS est soumise à agrément, contrairement à l'Industriel qui peut s'organiser en plein droit.

La procédure spécifique LS comporte plusieurs étapes :

1. Constitution du dossier par le monteur : business plan, schéma financier, identité du bailleur, convention APL projetée, attestation du permis de construire, plans techniques.
2. Dépôt du dossier au Bureau des agréments DGFiP, avec copie à la Direction générale des outre-mer (DGOM).
3. Instruction en moyenne 3 à 6 mois (versus 2-4 mois en Industriel). Échanges contradictoires fréquents.
4. Décision motivée de la DGFiP. L'agrément peut être assorti de conditions particulières (suivi annuel, garanties supplémentaires).

Pour la procédure complète et les pièges à éviter, consultez notre guide pratique de l'agrément DGFiP en Girardin.

6. La différence majeure : pas de TVA en LS

Le 199 undecies C bénéficie d'un régime de TVA spécifique : les livraisons de logements sociaux neufs outre-mer sont exonérées de TVA (article 296 ter du CGI), alors que l'industriel y est soumis au taux de 8,5 %. Concrètement, le promoteur facture le logement HT, et la société de portage l'acquiert sans TVA collectée ni déductible.

L'impact pour l'investisseur est triple :

• Coût du programme réduit : pas de TVA à porter en trésorerie pendant la construction.
• Simplification comptable : la société de portage n'a pas à déposer de déclarations CA3/CA12.
• Aucune obligation de déduction : le risque de redressement TVA (fréquent en industriel sur la déduction des CT/Q et investissements complémentaires) est nul.

7. Le rôle du bailleur social

Le bailleur social est la pierre angulaire juridique du 199 undecies C. Sa qualité doit être vérifiée à la signature et tout au long des 5 années d'engagement.

Qui peut être bailleur social ?

• Office Public de l'Habitat (OPH) ultramarin (ex : SIDR Réunion, SIG Guadeloupe)
• Société Anonyme d'HLM agréée par la DRIHL outre-mer
• Société d'Économie Mixte (SEM) titulaire de l'agrément ministériel pour la gestion de logements à usage locatif social
• Coopérative HLM (cas plus rare en outre-mer)

Engagements du bailleur :

• Signer le bail de location pour 5 ans minimum
• Sous-louer aux ménages dont les ressources respectent les plafonds (décret n° 2014-1297)
• Maintenir la convention APL active
• Souscrire l'engagement de rachat (promesse unilatérale de vente) à l'issue des 5 ans

Conséquences si le bailleur défaille : la jurisprudence du Conseil d'État (CE, 9 mai 2018, n° 408567) considère que la défaillance du bailleur, lorsqu'elle résulte d'une cause indépendante de la volonté de l'investisseur (mise en redressement judiciaire de l'OLS, par exemple), n'entraîne pas la reprise de la réduction d'impôt si l'investisseur démontre sa bonne foi et qu'un bailleur de substitution a été recherché dans un délai raisonnable. Pour une analyse approfondie, voir notre jurisprudence Girardin 2018-2026.

8. Comparatif chiffré : 199 undecies B vs 199 undecies C

Quand choisir l'un ou l'autre ?

• Industriel (199 B) : IR < 40 000 €, rendement maximal recherché, ticket d'entrée modeste.
• Logement Social (199 C) : IR > 40 000 €, sécurité maximale (locataire public), profil ESG.
• Combinaison : IR > 60 000 €, où Industriel agrément (52 941 €) + Logement Social (60 000 €) permettent jusqu'à 100 000 € d'IR neutralisé la même année. Voir notre cas TMI 41 % Girardin + PER pour le détail de l'empilage.

9. 3 décisions de jurisprudence sur le 199 undecies C

La jurisprudence administrative sur le 199 undecies C, encore récente (le dispositif date de 2009), s'est progressivement structurée autour de trois axes : la qualité du bailleur, l'engagement de location, et la rétrocession effective.

CE, 9 mai 2018, n° 408567 — Défaillance du bailleur social

Le Conseil d'État juge que la mise en redressement judiciaire de l'OLS, postérieure à la livraison du logement, n'entraîne pas la reprise de l'avantage fiscal lorsque l'investisseur démontre avoir recherché un bailleur de substitution dans un délai raisonnable. Solution favorable, rare en matière fiscale, qui consacre la notion de force majeure spécifique au LS.

CAA Bordeaux, 14 mars 2022, n° 20BX02458 — Convention APL tardive

La Cour administrative d'appel de Bordeaux confirme la reprise totale de la réduction d'impôt lorsque la convention APL est signée plus de 12 mois après la livraison du logement. Le délai de 6 mois fixé par le BOFiP est interprété strictement, sauf circonstances exceptionnelles documentées.

CE, 21 octobre 2024, n° 470321 — Rétrocession non conforme

Décision majeure de 2024 : le Conseil d'État rejette le pourvoi d'un investisseur dont la rétrocession effective au bailleur s'est révélée inférieure à 65 % après contrôle. L'administration a recalculé l'avantage maximal au prorata de la rétrocession réelle (62 %), entraînant un redressement de 4,6 % de la réduction initiale. Cette décision renforce l'obligation de documenter chaque flux de rétrocession.

Pour la jurisprudence Girardin complète sur les trois branches du dispositif et les risques associés, consultez notre dossier Jurisprudence Girardin 2018-2026 : 12 affaires emblématiques.

10. Les évolutions législatives — prorogation jusqu'à 2029

Le 199 undecies C, initialement programmé pour s'éteindre fin 2017, a été prorogé à plusieurs reprises. Les principales évolutions :

• 2009 : création par la LODEOM (loi pour le développement économique des outre-mer).
• 2014 : passage à 70 % de rétrocession (LS) — rétabli à 65 % ultérieurement après évaluation Bercy.
• 2019 : recentrage géographique sur les seuls DOM ; les COM passent au crédit d'impôt 244 quater X.
• 2024 : prorogation jusqu'au 31 décembre 2029 actée par la LF 2024 (article 73). Maintien des plafonds et de la rétrocession.

Pour les évolutions probables après 2029 et l'impact sur la planification fiscale 2027-2030, lire notre prospective Loi Girardin 2027 : ce qui change et ce qui reste.

11. Checklist pour vérifier la conformité 199 undecies C

Avant toute souscription, l'investisseur (ou son conseil) doit vérifier sept points clés :

1. L'agrément DGFiP est-il obtenu et joint au dossier ? (Au-delà de 2 M€, c'est impératif.)
2. Le bailleur social figure-t-il sur la liste des OLS agréés en consultation libre sur le site de la DRIHL ?
3. La convention APL est-elle signée ou la promesse de signature documentée par le préfet ?
4. Le permis de construire est-il accompagné des attestations de conformité thermique (RTAA DOM) et sismique ?
5. Le schéma de rétrocession 65 % est-il chiffré dans la note juridique du monteur, et matérialisé dans le bail à l'OLS ?
6. L'engagement de location 5 ans est-il signé avant la livraison du logement, avec promesse de cession à valeur résiduelle ?
7. Le formulaire 2042-IOM est-il pré-renseigné par le monteur pour la déclaration N+1 ? Voir le formulaire officiel sur impots.gouv.fr.

La checklist détaillée, avec documents-types à demander au monteur, est disponible dans notre Checklist 7 vérifications Girardin 2026. Pour confirmer l'inscription du monteur à l'ORIAS, vérifiez son numéro CIF avant toute signature.

FAQ — Article 199 undecies C