L'article 199 undecies B du CGI permet à un contribuable métropolitain de bénéficier d'une réduction d'impôt en investissant dans un équipement productif loué à un exploitant ultra-marin. Mais derrière cette définition unique, deux montages très différents coexistent dans la pratique du marché.
D'un côté, le Girardin Industriel classique, structuré en location nue sur 5 ans, à l'issue desquels l'exploitant ultra-marin devient propriétaire de l'équipement pour un euro symbolique. De l'autre, la cession-bail outre-mer, montage où l'exploitant cède son équipement à la SNC d'investisseurs puis le rachète progressivement en location meublée avec option d'achat. Cet article fait le tri technique entre les deux structurations.
1. Le cadre commun de l'article 199 undecies B
Les deux montages partagent le même article du CGI et donc une partie de leur architecture :
- Investissement dans une SNC ou SAS de portage qui acquiert un équipement productif neuf à exploiter dans un département ou collectivité d'outre-mer ;
- Réduction d'impôt calculée sur le prix de revient de l'équipement (~50 % du prix HT, modulée par le secteur et la zone) ;
- Engagement de location à un exploitant ultra-marin sur une durée minimale de 5 ans ;
- Plafond niches fiscales majoré : carve-out outre-mer de 18 000 € au lieu de 10 000 € en métropole.
Pour un rappel global du dispositif, voir notre guide Girardin Industriel 2026.
2. Le Girardin classique (location nue)
C'est la version par défaut du dispositif, qui représente l'écrasante majorité (estimé > 90 %) du marché Girardin Industriel français en 2026.
Mécanique opérationnelle
- L'investisseur métropolitain apporte ~85 € à une SNC de portage ;
- La SNC achète un équipement neuf (camion, panneaux solaires, équipement BTP, etc.) ;
- La SNC loue l'équipement nu à l'exploitant ultra-marin sur 5 ans, avec un loyer faible (purement formel) ;
- L'exploitant utilise et entretient l'équipement à ses frais ;
- À l'issue des 5 ans, la SNC cède l'équipement à l'exploitant pour 1 € symbolique et est dissoute ;
- L'investisseur a perçu sa réduction d'impôt l'année suivant l'apport ; il a consommé son apport en contrepartie.
Fiscalité de l'investisseur
L'investisseur perçoit une réduction d'impôt directe sur son IR de l'année suivant l'apport. Il ne perçoit pas de loyer significatif (le loyer est nominal). Il n'a pas de revenu imposable récurrent à déclarer. À la dissolution de la SNC à 5 ans, aucune plus-value n'est dégagée (l'équipement est cédé pour 1 € symbolique).
Comptabilité
Pour l'investisseur particulier, la déclaration se résume à une case 7UM (ou équivalent, selon le secteur) sur la 2042-IOM la première année. Aucune comptabilité BIC ou BNC à tenir.
3. La cession-bail outre-mer (location meublée avec rachat)
Variante moins fréquente, plus technique, parfois utilisée pour des montages spécifiques (équipements lourds, hôtellerie, gros véhicules) où l'exploitant veut conserver la propriété finale avec un mécanisme de rachat plus structuré que le 1 € symbolique.
Mécanique opérationnelle
- L'exploitant ultra-marin cède un équipement existant (ou en cours d'acquisition) à la SNC d'investisseurs ;
- La SNC reloue l'équipement en location meublée (mobilier ou équipement déjà en exploitation) avec une option d'achat ;
- L'exploitant verse des loyers à la SNC sur 5 ans, calibrés pour amortir le rachat ;
- À l'issue des 5 ans, l'exploitant lève l'option d'achat à un prix calculé en fonction des loyers déjà versés ;
- La SNC est dissoute ; l'investisseur a perçu la réduction d'impôt + sa quote-part des loyers + sa quote-part du prix de levée.
Fiscalité de l'investisseur
L'investisseur perçoit la réduction d'impôt classique (199 undecies B). Mais contrairement à la version nue, il perçoit aussi des loyers récurrents et une quote-part du prix de rachat à 5 ans. Ces montants doivent être déclarés en BIC professionnels (location meublée), avec amortissement comptable de l'équipement, déduction des charges, etc. Il y a une fiscalité « courante » à gérer pendant 5 ans, plus une fiscalité à la sortie.
Comptabilité
Régime BIC obligatoire, déclaration annuelle 2031 ou inclusion dans une SCM/SARL de famille selon le montage. Beaucoup plus lourd que la location nue. Souvent géré par un expert-comptable désigné par le monteur, avec frais récurrents.
4. Tableau comparatif technique
| Girardin classique (location nue) | Cession-bail (location meublée + rachat) | |
|---|---|---|
| Article CGI | 199 undecies B | 199 undecies B (variante structuration) |
| Mode de location | Nue | Meublée / équipée avec option achat |
| Sortie à 5 ans | Cession 1 € symbolique à l'exploitant | Levée d'option d'achat (prix calibré) |
| Loyers perçus pendant 5 ans | Nominaux (formels) | Substantiels (amortissement rachat) |
| Régime fiscal investisseur | Réduction d'impôt + 0 BIC | Réduction d'impôt + BIC professionnels |
| Déclaration annuelle | Case 7UM 2042-IOM (1 fois) | 2031 BIC chaque année |
| Plus-value sortie | Aucune | Possible (selon prix levée vs valeur résiduelle) |
| Frais comptables récurrents | Aucun | ~500-1500 €/an (expert-comptable) |
| Risque d'exploitant | Faible (loyer formel, location nue simple) | Élevé (loyers récurrents, fragilité financière exploitant) |
| Complexité juridique | Standard | Forte (option d'achat, calibrage prix) |
| Part du marché 2026 | ~90-95 % | ~5-10 % |
Pourquoi 90 % du marché reste en Girardin classique
Pour la quasi-totalité des investisseurs particuliers, la location nue avec dissolution 1 € symbolique offre la même réduction d'impôt avec une simplicité fiscale et comptable incomparable. La cession-bail introduit une charge déclarative annuelle BIC, des frais récurrents d'expert-comptable et une fiscalité de sortie potentielle — sans réduction d'impôt plus élevée. Le ratio complexité/bénéfice ne plaide pour la cession-bail que pour des profils très spécifiques.
5. Différences fiscales détaillées
a. Imposition des loyers pendant 5 ans
Le Girardin classique génère des loyers nominaux non significatifs (souvent < 100 €/an par investisseur). Aucune incidence fiscale courante.
La cession-bail génère des loyers réels qui peuvent atteindre plusieurs milliers d'euros par an pour l'investisseur, selon sa quote-part. Ces loyers sont imposés en BIC, avec déduction des amortissements de l'équipement (qui les compensent partiellement). Net imposable variable selon la mécanique d'amortissement.
b. Plus-value de sortie à 5 ans
Girardin classique : aucune plus-value (cession 1 €). L'apport est consommé, point.
Cession-bail : si le prix de levée d'option dépasse la valeur nette comptable de l'équipement (après amortissements), il y a plus-value imposable à la dissolution. Selon le calibrage, cette plus-value peut être nulle (calibrage neutre) ou significative (calibrage favorable à l'investisseur).
c. Régime des prélèvements sociaux
Les loyers BIC professionnels en cession-bail peuvent être soumis aux prélèvements sociaux 17,2 % selon la qualification du locateur (LMP / LMNP). Le Girardin classique, avec ses loyers nominaux, n'a pas cette exposition.
d. Récupération de TVA
En cession-bail, certaines opérations permettent la récupération de TVA sur l'équipement (selon nature et régime). Cette récupération améliore le rendement effectif du montage, mais introduit une complexité supplémentaire (suivi TVA, régularisations à 5 ans).
6. Niveau de risque comparé
Girardin classique : risques standard
- Requalification fiscale par la DGFiP en cas de non-respect des conditions (mitigée par G3F) ;
- Défaillance de l'exploitant ultra-marin sur les 5 ans ;
- Risque opérateur (faillite du monteur).
Cession-bail : risques amplifiés
- Tous les risques du Girardin classique, plus :
- Risque de défaillance loyers : l'exploitant doit payer des loyers significatifs sur 5 ans ; en cas de difficulté financière, les loyers manquent et la mécanique de rachat se dégrade ;
- Risque de calibrage levée d'option : si le prix de levée a été surestimé à l'origine, l'exploitant peut renoncer à lever, créant une situation à dénouer ;
- Risque comptable et déclaratif : erreurs de déclaration BIC, régularisations TVA, pénalités potentielles si l'expert-comptable du monteur fait défaut.
Conclusion sur le risque : la cession-bail amplifie typiquement le profil de risque par un facteur 1,5 à 2 par rapport au Girardin classique, pour un avantage fiscal essentiellement identique.
Le piège des « rendements supérieurs » annoncés
Certains opérateurs proposent des cessions-bail avec un rendement annoncé supérieur à 25-30 %. Ces rendements ne sont pas comparables au rendement Girardin classique car ils intègrent les loyers BIC perçus et la plus-value de levée — qui sont eux-mêmes imposables. Net d'impôt, le rendement effectif est généralement comparable à un Girardin classique T1 boosté (15-23 %) — sans les avantages de simplicité.
7. Pour qui chacun ?
Le Girardin classique est adapté si :
- Vous êtes un investisseur particulier standard (non LMP, sans structure BIC existante) ;
- Vous voulez la simplicité maximale de déclaration ;
- Votre apport est entre 5 000 € et 60 000 € ;
- Vous renouvelez chaque année (calendrier rolling) sans complexité administrative ;
- Vous voulez passif après souscription, sans suivi BIC.
La cession-bail outre-mer peut être pertinente si :
- Vous êtes déjà en LMP/LMNP et avez une structure BIC active ;
- Vous avez un expert-comptable patrimonial qui sait gérer le BIC outre-mer ;
- Vous valorisez la récupération TVA (selon profil) ;
- Le monteur a une G3F élargie couvrant les défaillances de loyers (rare — vérifier précisément) ;
- Vous acceptez un risque opérationnel plus élevé contre un rendement net potentiellement comparable à T1 boosté Girardin classique.
En résumé : pour 95 % des investisseurs particuliers métropolitains, le Girardin classique reste l'option logique. La cession-bail est un produit pour profils avancés avec entourage comptable et fiscal solide.
Quelle structuration vous convient ?
Notre conseiller CIF analyse votre profil (LMP existant ? Structure BIC ?) et oriente vers Girardin classique ou cession-bail selon votre situation réelle.
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La cession-bail outre-mer est-elle un dispositif différent du Girardin ?
Non. Les deux relèvent du même article 199 undecies B du CGI. La différence est dans la structuration du montage : location nue + dissolution 1 € (Girardin classique) vs location meublée + option d'achat (cession-bail). Mais c'est le même cadre fiscal de base.
Est-ce que la cession-bail offre un meilleur rendement ?
Le rendement annoncé est souvent supérieur, mais le rendement net d'impôt après BIC et frais d'expert-comptable est généralement comparable à un Girardin classique T1 (15-23 %). La complexité supplémentaire ne se traduit pas par un gain net significatif pour l'investisseur particulier standard.
Faut-il un statut LMP/LMNP pour la cession-bail ?
Pas obligatoirement, mais le régime fiscal des loyers perçus sera similaire (BIC). Avoir déjà une structure LMP/LMNP simplifie l'intégration comptable. Sans cela, on ouvre une ligne BIC professionnelle dédiée, avec frais récurrents.
Le risque G3F couvre-t-il la cession-bail comme le Girardin classique ?
Cela dépend du monteur. Certains opérateurs (Financ'ile notamment) prévoient une couverture explicite de la défaillance d'exploitant — point critique en cession-bail où les loyers récurrents sont substantiels. Vérifiez précisément le contrat G3F avant de souscrire en cession-bail. Voir notre comparatif Inter Invest vs Financ'ile.
Peut-on cumuler Girardin classique et cession-bail la même année ?
Oui, dans la limite globale du carve-out outre-mer 18 000 €. Mais en pratique, peu d'investisseurs combinent les deux structurations sur la même année — la simplicité commande de choisir l'un ou l'autre.
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