Les contribuables en TMI 41-45 % avec un IR supérieur à 50 000 € disposent en France d'un cercle restreint d'outils efficaces. La plupart des dispositifs « grand public » (PER, Pinel, SCPI fiscales classiques) sont rapidement saturés ou plafonnés à des niveaux qui laissent une part substantielle de l'IR non neutralisée.
Restent essentiellement deux options pour aller plus loin : la Loi Monuments Historiques (article 156-II-1° ter du CGI), qui permet une déduction sans plafond niches fiscales, et le Girardin Industriel combiné au Girardin Logement Social, qui cumule jusqu'à 60 000 € de réduction d'impôt (carve-out outre-mer 18 000 €). Cet article compare les deux honnêtement sur un cas IR 80 000 €.
1. Le profil concerné
Cet article s'adresse spécifiquement aux contribuables ayant :
- Un impôt sur le revenu > 50 000 € (idéalement 60-150 k€) ;
- Une TMI ≥ 41 % ;
- Un patrimoine déjà constitué (résidence principale, épargne longue) ;
- Une capacité d'apport ≥ 50 000 € sur l'année.
Pour les profils en deçà (TMI 30 %, IR < 30 000 €), nos comparatifs Girardin vs PER et Girardin vs SCPI fiscale sont plus pertinents.
2. La Loi Monuments Historiques en 5 points
La Loi Monuments Historiques (« Loi MH ») régit la fiscalité des immeubles classés ou inscrits aux Monuments Historiques. C'est un dispositif vieux d'un siècle (loi de 1913 dans son principe, fiscalisation moderne 1996), conçu pour préserver le patrimoine bâti français — au prix d'avantages fiscaux exceptionnels pour les propriétaires.
Mécanisme
L'investisseur achète un bien classé/inscrit MH (immeuble, château, hôtel particulier) et engage des travaux de restauration. Les travaux sont déductibles du revenu global sans aucun plafond. Si le bien est ouvert au public 50 jours/an ou loué, la déduction est 100 % ; sinon 50 %.
Plafond fiscal
Aucun plafond. Le dispositif est hors plafond global niches fiscales de 10 000 €. C'est la spécificité majeure du MH : aucun autre dispositif permet d'absorber autant de revenu imposable.
Engagement
Conservation du bien 15 ans. La revente avant 15 ans déclenche la reprise des avantages fiscaux. Engagement long, sans flexibilité.
Risques
Risque immobilier classique (vacance, dégradation), surcoûts travaux (un chantier MH dépasse souvent le devis initial de 20-40 %), risque de revente difficile (marché niche), risque de contestation administrative sur le caractère « monument historique » des travaux.
Profil idéal
Hauts revenus (TMI 45 %), patrimoine déjà constitué, appétence pour l'immobilier de prestige, horizon 15 ans+, capacité à gérer un chantier complexe.
3. Le Girardin haut de gamme en 5 points
Le Girardin Industriel (article 199 undecies B du CGI) et le Girardin Logement Social (article 199 undecies C) financent des investissements productifs et sociaux en outre-mer. Pour les hauts revenus, la stratégie consiste à combiner les deux pour atteindre le plafond de 60 000 € de réduction d'impôt.
Mécanisme
Apport ~85 € pour 100 € de réduction d'impôt l'année suivante (Industriel) ; Logement Social = mécanique similaire avec rendement légèrement différent. La réduction est directe sur l'IR, pas une déduction du revenu.
Plafonds 2026
- 40 909 € en plein droit (Industriel) ;
- 52 941 € avec agrément DGFiP (Industriel ou Logement Social) ;
- 60 000 € en cumulant les deux dispositifs.
Engagement
5 ans côté société de portage. L'investisseur est passif après souscription. Aucun chantier à gérer, aucune location à suivre.
Risques
Requalification fiscale (mitigée par G3F), défaillance d'exploitant (mitigée par diversification), risque de monteur (mitigé par sélection — voir notre guide pour choisir un monteur fiable).
Profil idéal
Hauts revenus jusqu'à 60 000 € d'IR à neutraliser, qui veulent un dispositif court terme et passif, sans gestion immobilière.
4. Tableau comparatif global
| Loi Monuments Historiques | Girardin Industriel + LS | |
|---|---|---|
| Article CGI | 156-II-1° ter | 199 undecies B (industriel) et C (LS) |
| Logique fiscale | Déduction du revenu global | Réduction directe d'IR |
| Économie pour 1 € investi | = TMI (0,41 € ou 0,45 €) | 1,15 € (économie > apport) |
| Plafond annuel | Aucun (illimité) | 60 000 € de réduction (cumul Ind. + LS) |
| Plafond niches fiscales | Hors plafond | Carve-out outre-mer 18 000 € |
| Engagement | 15 ans (conservation) | 5 ans (portage) |
| Capital récupérable | Oui (revente bien) | Non (apport consommé) |
| Gestion opérationnelle | Lourde (chantier, location, copropriété) | Passive après souscription |
| Risques | Surcoûts travaux, revente difficile, contestation MH | Requalification fiscale (mitigée G3F), défaillance exploitant |
| Ticket minimum | ~500 000 € (acquisition + travaux) | ~5 000 € |
| Disponibilité | Marché niche, biens rares | Disponible toute l'année jusqu'en 2029 |
La distinction structurelle
La Loi MH est illimitée mais lourde : elle peut absorber 200 000 € de revenu d'un coup, mais demande d'engager un capital majeur sur 15 ans avec une gestion intense. Le Girardin est plafonné mais agile : 60 000 € maximum, mais en 12-18 mois, renouvelable chaque année jusqu'en 2029, sans gestion immobilière.
5. Cas chiffré : IR 80 000 €, TMI 45 %
Profil : dirigeant SAS, IR brut 80 000 €, TMI 45 %, revenu professionnel 220 000 €/an, patrimoine immobilier 1,5 M€, trésorerie disponible 200 000 €.
Stratégie A — Loi Monuments Historiques pure
Acquisition d'un immeuble classé : 800 000 € (acquisition 350 k€ + travaux 450 k€). Travaux MH déductibles à 100 % du revenu global (bien loué).
- Année 1 : 200 k€ de travaux → revenu imposable abaissé de 200 k€ → économie d'IR ~90 k€ (TMI 45 %, plus effet barème) ;
- Année 2 : 150 k€ de travaux → économie ~67,5 k€ ;
- Année 3 : 100 k€ de travaux → économie ~45 k€ ;
- Total fiscal sur 3 ans : ~200 k€ d'économie cumulée pour 800 k€ investis ;
- Capital récupérable à 15 ans (avec aléa marché monuments historiques) ;
- Loyers ~10 k€/an nets après travaux et taxe foncière.
Bilan : 200 k€ de fiscal, mais 800 k€ immobilisés, gestion intensive 15 ans, revente niche.
Stratégie B — Girardin combiné Industriel + Logement Social
Apport 52 200 € (rendement 15 %) → réduction d'impôt 60 000 € l'année suivante.
- Année N : apport 52 200 € ;
- Année N+1 : réduction 60 000 €, IR résiduel 20 000 €, gain net +7 800 € ;
- Année N+1 : nouvel apport 52 200 € → réduction 60 000 € en N+2, etc. ;
- Cumul sur 5 ans : 5 × 7 800 € = 39 000 € de gain net cumulé, capital libre pour autres investissements ;
- IR résiduel 20 000 €/an : peut être absorbé par PER (déduction du revenu).
Bilan : 39 k€ de gain fiscal cumulé sur 5 ans, capital totalement libre, passif après souscription.
Comparaison brute
| Loi MH (3 ans) | Girardin (5 ans) | |
|---|---|---|
| Capital engagé total | 800 000 € | 261 000 € (5 × 52 200 €) |
| Économie fiscale cumulée | ~200 000 € | 300 000 € (5 × 60 000 €) |
| Gain net (économie - apport) | -600 000 € (récupérable à 15 ans) | +39 000 € |
| Engagement | 15 ans | 5 ans rolling |
| Gestion | Intense | Passive |
| Capital récupérable | Oui (avec aléa) | Non |
Lecture : la Loi MH absorbe plus d'IR en valeur absolue (200 k€ vs 60 k€/an Girardin), mais au prix d'un capital 3 fois supérieur immobilisé sur 15 ans. Le Girardin offre un meilleur rendement fiscal pour 1 € investi, mais plafonne à 60 000 € de réduction par an.
6. La stratégie combinée MH + Girardin
Pour les très hauts revenus (IR > 100 000 €), la combinaison des deux dispositifs est généralement optimale. Notre profil dirigeant SAS, en augmentant son IR à 130 000 €, pourrait par exemple :
- Engager un chantier MH de 150 k€ de travaux/an pendant 3 ans → déduit 150 k€ × 3 = 450 k€ de revenu imposable, ramène l'IR de 130 k€ à ~60 k€ ;
- Souscrire un Girardin combiné : apport 52 200 € pour 60 000 € de réduction → IR résiduel 0 € ;
- Saturer le PER personnel pour absorber les ajustements (35 194 € maximum 2026 = 8 PASS).
Cette stratégie d'empilage MH + Girardin + PER permet de neutraliser jusqu'à 130 000 € d'IR par an avec un capital total engagé de ~240 000 €/an — un ratio d'efficacité supérieur à toute stratégie mono-dispositif.
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Notre conseiller CIF dimensionne précisément votre combinaison MH + Girardin + PER selon votre IR et votre patrimoine.
Prendre rendez-vous7. Comment décider entre MH et Girardin ?
Choisissez la Loi MH si :
- Votre IR dépasse 80 000 € et vous voulez l'absorber largement ;
- Vous avez la capacité d'engager 500 k€+ sur 15 ans ;
- Vous valorisez le patrimoine immobilier de prestige et acceptez la gestion intense ;
- Vous êtes prêt à conduire un chantier complexe (architecte des Bâtiments de France, ABF) ;
- Votre horizon est de 15 ans minimum.
Choisissez le Girardin combiné si :
- Votre IR est entre 30 000 € et 60 000 € ;
- Vous voulez un dispositif court terme et passif ;
- Vous voulez renouveler chaque année sans engagement long ;
- Vous n'avez pas de capital à immobiliser sur 15 ans ;
- Vous préférez le meilleur rendement fiscal pour 1 € investi.
Combinez les deux si :
- Votre IR dépasse 100 000 € ;
- Vous avez capacité longue (MH) ET courte (Girardin) ;
- Vous voulez maximiser l'absorption année par année.
Attention au surdimensionnement
Beaucoup de hauts revenus se laissent vendre un chantier MH à 1 M€ alors qu'ils n'ont que 60 000 € d'IR à neutraliser. Le rendement fiscal réel devient alors médiocre. Ne dimensionnez jamais une opération MH au-delà de votre capacité réelle d'absorption fiscale, même si l'argument du « patrimoine de prestige » est tentant. Le Girardin annuel reste souvent plus efficace en deçà de 100 k€ d'IR.
FAQ — Girardin vs Monuments Historiques
La Loi MH est-elle réservée aux très grosses fortunes ?
Pas réservée, mais nécessite un ticket d'entrée minimum de l'ordre de 500 k€ (acquisition + travaux). En dessous, les biens classés disponibles sont rares ou les travaux insuffisants pour absorber un IR significatif.
Peut-on cumuler Loi MH et Girardin la même année ?
Oui, totalement. La Loi MH est hors plafond niches fiscales. Le Girardin tombe dans le carve-out outre-mer 18 000 €. Aucune collision sur le plafond global. La combinaison est une stratégie standard pour les contribuables > 100 k€ d'IR.
Pourquoi la Loi MH est-elle hors plafond niches fiscales ?
Parce que c'est une déduction du revenu (catégorie « charges déductibles »), pas une réduction ou un crédit d'impôt. Le plafond global niches fiscales (10 000 €) ne s'applique qu'aux réductions et crédits.
Le Girardin est-il moins risqué que la Loi MH ?
Différemment risqué. Le Girardin a un risque de requalification fiscale (mitigé par G3F) sur 5 ans. La Loi MH a des risques opérationnels (surcoûts travaux, revente difficile) sur 15 ans. Le Girardin est plus passif, la MH plus auditée mais lourde à gérer.
Si je liquide mon bien MH avant 15 ans, que se passe-t-il ?
Reprise rétroactive de toutes les déductions perçues, plus intérêts de retard. Le dispositif n'a aucune souplesse sur ce point. C'est la principale raison pour laquelle beaucoup de profils volatils (changement professionnel, divorce, expatriation) préfèrent le Girardin malgré son plafond plus bas.
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